Lokatorzy  niepłacący opłat za użytkowanie lokalu to częsty problem Wspólnot. Najczęściej żadne pismo nie zmusza właściciela do uiszczenia długu, jaki powstał w wyniku niepłacenia czynszu i opłat za media. Jak w tej sytuacji postąpić?

Można pisemnie wezwać dłużnika do zapłaty a następnie wytoczyć przeciwko niemu powództwo w postępowaniu upominawczym lub w trybie procesu. Za zgłoszenie odpowiedzialny jest zarządca lub zarząd wspólnoty.

Należy jednak pamiętać, że pozycja procesowa zarządcy nieruchomości, któremu powierzono zarząd w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali jest odmienna od roli, jaką pełni w procesie zarząd wspólnoty mieszkaniowej. W uchwale z dnia 21 stycznia 2009 roku Sąd Najwyższy orzekł, że: reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy (sygn. III CZP 129/08).
Zatem to jedynie zarząd wspólnoty wybrany przez właścicieli lokali w trybie art. 20 ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. umocowany jest z mocy samego prawa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu cywilnym, jednak wytoczenie powództwa, w zależności od charakteru roszczenia, niekiedy winna poprzedzać uchwała wspólnoty mieszkaniowej.

Bardzo ważnym jest, że wytoczenie powództwa o zapłatę przeciwko właścicielowi lokalu zalegającemu z płatnościami to czynność zwykłego zarządu, ale już pozew o przymusową sprzedaż lokalu, na mocy art. 22 3, pkt. 7 wymaga uchwały właścicieli. 

Podstawa prawna:

1. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 roku (sygn. III CZP 129/08)

2. Art. 16 UWL

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

3. Art. 22
1. [...]
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) [...]
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

4. Art. 23
1. [...]
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.