Jakie sposoby wspólnoty mieszkaniowe mogą zastosować? Czy Wspólnota może skutecznie nakładać określone sankcje na osoby zajmujące miejsca parkingowe bez upoważnienia i czy poszczególni członkowie Wspólnoty mogą przekazać swoje uprawnienie do parkowania na rzecz osoby trzeciej, czy też Wspólnota może wymusić na swoich członkach, aby to uprawnienie było nieprzenaszalne?
Ustanowienie strefy zamieszkania
W odróżnieniu od dróg wewnętrznych strefy zamieszkania objęte są postanowieniami przepisów o ruchu drogowym, a co za tym idzie kwestie parkowania są na ich terenie uregulowane. Oznacza to, że jeśli ktoś zaparkuje poza wyznaczonym miejscem, będzie można wezwać policję lub straż miejską. Ten sposób nie wyeliminuje problemu parkowania przez osoby trzecie. W przypadku zaparkowania samochodu na miejscu wskazanym do parkowania przez osobę spoza wspólnoty, policjant nie będzie sprawdzał jego uprawnienia do miejsca, tylko prawidłowość sposobu parkowania. Nie jest bowiem naruszeniem zasad ruchu drogowego zaparkowanie na czyimś miejscu, a jest nim tylko parkowanie poza miejscem wyznaczonym do parkowania. Rozwiązaniem problemu w przypadku oznaczonych miejsc do parkowania jest posłużenie się mechanicznymi zabezpieczeniami tych miejsc np. szlaban czy blokady miejsc, choć te sposoby generują dodatkowe koszty.
Wymogi, które trzeba spełnić w celu utworzenia strefy zamieszkania:
- podjąć stosowną uchwałę wyrażającą zgodę na ustanowienie na terenie wspólnoty takiej strefy oraz na pokrycie kosztów jej ustanowienia
- oznaczyć strefę znakami D-40 oraz D-41
- należy oznaczyć (jeżeli nie są oznaczone), wszystkie miejsca parkingowe
Istotnym jest także, że zakaz parkowania obowiązuje w całej strefie poza miejscami postojowymi. Tymczasem miejsca wyznaczone muszą spełniać wymogi wskazane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki mieszkalne i ich usytuowanie z dnia 12.04.2002 r. I tak na przykład odległość wydzielonych miejsc postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, a także od placu zabaw i boiska dla dzieci i młodzieży, nie może być mniejsza niż: 7 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie, 10 m - w przypadku od 5 do 60 stanowisk włącznie oraz 20 m - w przypadku większej liczby stanowisk. Odległość wydzielonych miejsc postojowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż: 3 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie, 6 m - w przypadku 5-60 stanowisk włącznie, 16 m - w przypadku większej liczby stanowisk.
A więc ustanowienie strefy zamieszkania może łączyć się z koniecznością likwidacji części miejsc postojowych zlokalizowanych zbyt blisko budynków mieszkalnych, placu zabaw czy boiska. Należy więc dokładnie przeanalizować sprawę ustanowienia strefy zamieszkania. Można bowiem doprowadzić do sytuacji, w której wspólnota mieszkaniowa ustanowi strefę zamieszkania ponosząc określone koszty, a następnie okaże się, że część miejsc parkingowych nie spełnia wyżej wymienionych wymogów, więc istnieje konieczność ich likwidacji, a wspólnota mieszkaniowa zostanie z jeszcze mniejszą liczbą miejsc parkingowych i mandatami za parkowanie poza nimi.
Regulaminy parkowania
Wspólnota Mieszkaniowa, w drodze uchwały podjętej przez jej członków może przyjąć regulamin parkowania. Wspólnota ma pewną dowolność w zakresie postanowień takiego regulaminu. Wspólnota może np. podjąć uchwałę o przypisaniu konkretnych miejsc parkingowych do poszczególnych lokali i zamontować zamykane na klucz blokady parkingowe, bez których zdjęcia nie będzie możliwe zaparkowanie na danym miejscu parkingowym. Jest to jednak rozwiązanie dla Wspólnot, gdzie ilość miejsc parkingowych nie jest mniejsza niż uprawnionych.
Dla Wspólnot Mieszkaniowych, gdzie ilość miejsc jest mniejsza niż uprawnionych można wprowadzić system w którym każdy z właścicieli otrzyma określony znak legitymizacyjny uprawniający go do parkowania na terenie Wspólnoty. Każdy członek Wspólnoty będzie więc mógł parkować pojazd na dowolnym wolnym miejscu parkingowym znajdującym się na nieruchomości wspólnej. Ci członkowie Wspólnoty, dla których nie wystarczyło miejsc postojowych pomimo posiadania przez nich znaku legitymizacyjnego, zmuszeni będą parkować na innych ogólnodostępnych miejscach parkingowych.
Jeśli nie jest to Wspólnota ogrodzona ze szlabanem, istnieje duże ryzyko, że miejsca parkingowe na terenie Wspólnoty zajmowane będą przez osoby nieupoważnione (nieposiadające znaku legitymizacyjnego) Czy Wspólnota może nakładać na takie osoby z tego tytułu określone sankcje? Niestety nie, co potwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27.05.2009 r. (sygn. akt VI ACa 1124/08). W tej sprawie wspólnota mieszkaniowa uchwaliła, że na osoby parkujące w miejscach oznaczonych zakazem parkowania nakładane będą opłaty karne. W celu jej wyegzekwowania upoważniono zarząd do zakładania blokad na koła. Przed nałożeniem blokady na koła nieprawidłowo zaparkowanego samochodu umieszczano na nim informację o naliczaniu opłaty. Jeżeli dany samochód kolejny raz zaparkował na osiedlu, a posiadano zdjęcie dokumentujące ten fakt, blokowano koła. Jednak Sąd Apelacyjny uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa stosować takich sankcji. Według sądu nie znajduje to poparcia ani w ustawie o własności lokali, ani w kodeksie drogowym, który do zakładania blokad uprawnia tylko policję i straż miejską.
Tak więc w świetle obowiązujących przepisów nie ma możliwości stosowania przez wspólnoty mieszkaniowe środków przymusu w postaci blokad. Pozostaje więc pytanie, czy dopuszczalne jest nakładanie na parkujących bez upoważnienia samych sankcji pieniężnych. Według prawników, co do zasady byłoby to możliwe. Problem byłby tylko z egzekwowaniem tych kar. Wspólnota bowiem nie ma dostępu do bazy danych kierowców i nie może ich zidentyfikować po numerze rejestracyjnym samochodu. Tak więc nałożona kara w praktyce byłaby nieegzekwowalna, co każe z kolei wykluczyć możliwość jej nakładania. Nie ma bowiem sensu nakładać kar, które z założenia nie będą podlegać egzekucji.
Przenoszenie uprawnienia do parkowania na osoby trzecie
Ograniczenie członkom wspólnoty dostępu do miejsc postojowych w taki sposób, że miejsca parkingowe udostępniano by nieodpłatnie niektórym tylko członkom wspólnoty, to bez względu na zastosowane kryteria byłoby to rażące naruszenie zasad współżycia społecznego. Nie można odmówić wydania znaku legitymizacyjnego członkowi wspólnoty, który np. nie ma samochodu, gdyż byłoby to pogwałcenie art. 12 Ustawy o własności lokali. Ponadto założenie, że dany współwłaściciel nie ma samochodu dzisiaj, nie oznacza, że nie będzie miał go jutro, albo że nie może korzystać z samochodu pożyczonego.
Każdemu członkowi przysługuje prawo do parkowania na nieruchomości wspólnej i nie ma znaczenia, czy ktoś będzie czynił użytek z tego prawa. A użytek z tego prawa można czynić również i w taki sposób, że miejsce postojowe zajmie osoba trzecia, która z tych czy innych względów wozi danego członka wspólnoty (np. z uwagi na stan zdrowia, albo właśnie brak samochodu).
Za odmową możliwości zakazania członkom wspólnoty przekazywania znaków legitymizacyjnych osobom trzecim przemawia również brak możliwości egzekwowania tego zakazu. Nie ma bowiem możliwości sprawdzenia, czy w konkretnym przypadku samochód zaparkowany został przez członka wspólnoty czy też przez osobę trzecią.
Podsumowując, przed podejmowaniem jakichkolwiek działań zmierzających do utworzenia strefy zamieszkania, należy dokładnie przeanalizować plusy i minusy tego rozwiązania, bowiem koszty i konieczność likwidacji części miejsc może tylko pogorszyć obecny stan na parkingu.
Zasady korzystania z ogólnodostępnych miejsc parkingowych można określić w regulaminie parkowania. Rozwiązaniem, choć związanym z kosztami, będzie także montaż szlabanów co pozwoli wyeliminować problem parkujących spoza wspólnoty.
Przy konstruowaniu regulaminu parkowania dla członków wspólnoty trzeba pamiętać o równym traktowaniu wszystkich członków Wspólnoty i nie można w związku z tym odmówić niektórym z nich prawa do parkowania, nawet jeśli nie posiadają samochodu czy nawet prawa jazdy. Przyznanie prawa do parkowania tylko niektórym członkom Wspólnoty byłoby możliwe tylko wtedy, gdyby za parkowanie na terenie Wspólnoty pobierana byłaby przez Wspólnotę określona opłata. Brak jest sankcji na osoby parkujące bez upoważnienia, przede wszystkim z uwagi na brak możliwości ich identyfikacji. Podobnie nie można zakazać członkom Wspólnoty przenoszenia swojego upoważnienia do parkowania na terenie Wspólnoty na osoby trzecie.